Guide immobilier : Investir en SCPI dans une assurance-vie

Acheter des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie offre une opportunité d’investissement intéressante et indirecte dans l’immobilier.

En effet l’immobilier est une classe d’actifs stable et rentable sur le long terme et il permet de ne pas concentrer tous ses investissements uniquement en bourse par exemple. 

Acheter des SCPI en direct peut être contraignant, surtout lorsqu’on débute ! Une solution très simple pour lever les barrières de cette méthode est d’acheter des parts de SCPI directement au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Cette stratégie offre bon nombre d’avantages et permet notamment de profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment ça marche

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme d’investissement collectif dans l’immobilier.

Une SCPI est gérée par une société de gestion qui sélectionne des biens immobiliers, en assure la gestion locative, s’occupe des travaux et de la collecte des loyers. 

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Les revenus générés par les loyers et les éventuelles plus-values sont ensuite redistribués aux investisseurs proportionnellement à leurs parts détenues. Ce qui fait des SCPI une solution clé en main sans avoir à s’occuper directement de la gestion des biens.

Le contrat d’assurance-vie 

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale française permettant d’investir dans des titres financiers au travers d’une large gamme de supports d’investissement.

Grâce aux unités de compte proposées par l’assurance-vie, il est possible d’acheter des parts de SCPI et donc investir dans l’immobilier au sein de son contrat d’assurance-vie.

Une assurance-vie se compose de fonds euros (sécurité et une stabilité) et d’unités de compte qui offrent un potentiel de rendement plus élevé, mais avec un niveau de risque supérieur.

La répartition entre ces deux composantes dépendra de votre profil d’investisseur et de vos objectifs financiers. C’est l’option idéale pour diversifier votre portefeuille entre la bourse et l’immobilier.

Cette enveloppe permet de se constituer une épargne sur le long terme et de bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie car c’est sa fiscalité qui est prise en compte. 

Avantages des SCPI et de l’assurance-vie

L’investissement en SCPI dans une assurance-vie présente plusieurs avantages qui découlent de cette double opportunité de l’immobilier locatif et de la flexibilité de l’assurance-vie : 

  • Diversification des placements : en investissant dans l’immobilier sans avoir à acquérir directement un bien immobilier, les SCPI offrent accès à des projets immobiliers de qualité, souvent inaccessibles aux investisseurs individuels.
  • La fiscalité avantageuse de l’investissement en SCPI via une assurance-vie. Comme je le mentionnais plus haut, c’est le cadre fiscal de l’assurance-vie qui rentre en compte. Cela ouvre donc de nombreux avantages, notamment en termes de succession et d’imposition des revenus générés en fonction de la durée de détention du contrat.
  • Ticket d’entrée faible : les contrats permettent de souscrire à des fractions de parts de SCPI, permettant de démarrer avec un investissement réduit sans avoir à payer plusieurs centaines d’euros en une seule fois.
  • Flexibilité de retrait : l’investissement en SCPI dans une assurance-vie offre une liquidité supérieure à un investissement immobilier traditionnel. Il est plus facile de récupérer ses fonds en effectuant des rachats partiels ou totaux car la compagnie d’assurance-vie peut vous racheter directement les parts de SCPI, sans avoir à attendre une vente sur le marché secondaire.

Il y a aussi quelques limites :

  • Faible choix de SCPI dans certains contrats, ce qui peut limiter les possibilités de diversification.
  • Pas de crédit possible comme l’achat en direct le permet, donc pas de capacité à tirer parti de l’effet de levier que créer un crédit pour accroître la performance.
  • Des frais supplémentaires liés à l’assurance-vie entrent en compte comme les frais de gestion des unités de compte, de plus certains courtiers se réservent jusqu’à 15% des dividendes versés : à vérifier dans chaque contrat !

Quels contrats d’assurance-vie pour acheter des SCPI

Deux choses indispensables sont à garder en tête avant de chercher la meilleure assurance vie

  • Tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas les mêmes options d’investissement en SCPI.
  • Et bien qu’investir en SCPI via une assurance-vie comporte généralement moins de frais que pour l’investissement en direct, il est important de choisir un assureur qui pioche le moins possible sur les loyers que vous percevez (certains ne reversent que 85% par exemple)

Vous devriez donc vous baser sur les critères suivant pour orienter votre choix : 

  • Les supports disponibles et notamment le nombre de SCPI 
  • Les frais de gestion et la part des loyers distribuées
  • L’allocation SCPI autorisée car selon votre contrat d’assurance-vie, votre composition en SCPI peut être limitée dans votre enveloppe (à 50% de votre capital total par exemple).
  • Les types de gestion disponibles, surtout si vous préférez opter pour la gestion pilotée de votre portefeuille.

Si vous voulez vous éviter une recherche fastidieuse, voici le meilleur contrat d’assurance-vie en ligne pour investir en SCPI : 

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Les meilleures SCPI pour assurance vie 

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Voici une sélection de quelques SCPI intéressantes et éligibles aux contrats d’assurance-vie.
↪️ Éligible aux assurances-vie ne veut pas dire que tous les contrats les proposent.

SCPI Corum Origin

La SCPI Corum Origin est une SCPI internationale qui investit dans des immeubles de bureaux, de commerce et d’hôtellerie, situés dans plusieurs pays européens. Elle se caractérise par une diversification géographique et une gestion dynamique. La SCPI Corum Origin propose un rendement attractif et une stratégie axée sur l’acquisition d’actifs de qualité dans des villes dynamiques.

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SCPI Primopierre

La SCPI Primopierre est une SCPI de rendement investissant principalement dans des bureaux et des commerces situés en France. Elle se concentre sur des actifs de qualité et des emplacements stratégiques. La SCPI Primopierre se distingue par sa gestion active et son souci de préserver la valeur patrimoniale de ses actifs. Elle offre un rendement régulier et une perspective de valorisation du capital à long terme.

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SCPI PFO₂

La SCPI PFO₂ est une SCPI diversifiée, investissant dans différents types d’actifs immobiliers tels que les bureaux, les commerces, les entrepôts et les résidences gérées. Elle se caractérise par sa stratégie de sélection rigoureuse des actifs et sa gestion prudente. La SCPI PFO₂ propose un rendement attractif et une répartition équilibrée entre les différents secteurs immobiliers.

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SCPI Pierval Santé

La SCPI Pierval Santé se spécialise dans les investissements immobiliers dans le secteur de la santé, tels que les cliniques, les établissements médicaux et les maisons de retraite. Elle offre ainsi une exposition à un secteur en croissance, avec des locataires solides et des revenus stables.

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Sélection diversifiée de SCPI performantes

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Comparatif entre SCPI en direct et en assurance vie

SCPI en directSCPI dans une assurance-vie
FiscalitéRevenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux de 17,2 %⭐ fiscalité de l’assurance-vie : seuls les gains au moment du retrait sont imposés (pas d’imposition à l’intérieur de l’enveloppe).
AccessibilitéFaible car les parts sont chers⭐ Forte parce qu’on peut acheter des fractions de part
DiversificationForte car le choix est élevé mais le prix élevé des parts est un freinPlutôt faible car le choix est limité mais le prix des parts faible est un avantage
Rendement⭐ 100 % des loyers + effet de levier possible avec l’achat à créditDe 85% à 100 % des loyers reçus selon le contrat
FraisFrais de souscription et frais de gestion des SCPIFrais de gestion du contrat d’assurance-vie et frais spécifiques liés aux SCPI
LiquiditéVariable selon l’offre et la demande au moment de la vente⭐ L’assureur peut racheter les parts de SCPI dans son propre stock.
Délai de jouissanceGénéralement entre 1 et 3 mois après l’acquisition des parts⭐ Généralement immédiat après la souscription au contrat d’assurance-vie

Les SCPI permettent d’accéder à l’investissement immobilier sans les contraintes directes de la gestion locative. Ce gain de temps et de compétences est colossale car on s’évite toutes les missions liées à l’immobilier : recherche de projets immobiliers stratégiques, travaux de rénovation, gestion des locataires, etc.

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Investir en SCPI au sein d’une assurance-vie représente majorité d’avantages à plusieurs échelles. Cette stratégie est d’autant plus recommandable pour les investisseurs débutants qui souhaitent centraliser leur gestion et diversifier leurs placements.

Découvre aussi le crowdfunding immobilier pour investir dans l’immobilier avec de petites sommes !

FAQ

L’investissement en SCPI est généralement rentable, ne vous attendez cependant pas à atteindre des rendements à 2 chiffres car c’est assez rares.

Les SCPI doivent plus être considérés comme une solution à long terme pour diversifier ses investissements dans le secteur de l’immobilier.

La rentabilité va dépendre de plusieurs facteurs comme : 

  • la performance de la SCPI
  • l’évolution du marché immobilier 
  • la durée de l’investissement.

Les SCPI dans une assurance-vie et les SCPI en direct diffèrent principalement par le véhicule d’investissement qui permet d’investir dans cette SCPI.

Pour les SCPI en direct, l’investisseur devient directement propriétaire des parts qu’il achète alors que pour les SCPI dans une assurance-vie, les parts sont détenues par l’assureur au nom de l’investisseur et ce sont les règles fiscales de l’assurance-vie (bien plus avantageuses) qui font foi.

Le montant minimum pour investir en SCPI varie selon les contrats d’assurance-vie. Par exemple, le plafond minimum pour investir en SCPI est de 25€ pour le contrat Linxea Avenir 2 et de 50€ pour le contrat Linxea Spirit 2, ce qui est relativement faible par rapport au prix d’une part en achat en direct.

L’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux, avec une exonération d’impôt sur les plus-values après un certain délai de détention, ce qui se traduit bien souvent par de meilleures performances, des économies supplémentaires.

Aussi, la liquidité offerte par l’assurance-vie permet une certaine flexibilité en termes de retraits et de gestion des fonds, ce qui en fait une solution plus souple que l’investissement direct dans l’immobilier.

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