Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont un moyen simple d’accéder à l’investissement immobilier dans le but de faire fructifier son épargne, préparer sa retraite, ou obtenir un complément de revenu…
De nombreux avantages sont offerts par l’investissement en SCPI qui permet d’investir dans l’immobilier sans se soucier des contraintes terrains : recherche de biens immobiliers, travaux et rénovation, gestion locative, etc.
En achetant des parts de SCPI, vous investissez dans un panel de projets immobiliers et non dans un seul bien comme avec le crowdfunding. C’est donc la société de placement immobilier qui s’occupe de l’intégralité de la gestion des biens immobiliers.
Enfin, la partie la plus intéressante 😉 c’est que les parts détenus donnent lieu à des rendements versés sous formes d’intérêts.
Qu’est-ce que les SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d’investissement collectif qui servent d’intermédiaire entre les investisseurs et les projets au sein de parcs immobiliers.
De la même façon qu’avec les actions en bourse, il est possible d’acheter des parts d’une SCPI et miser sur sa rentabilité en recevant des revenus financiers provenant des loyers perçus.
La société de placement immobilier s’occupe de l’intégralité de la gestion locative :
- Acheter des biens immobiliers
- Effectuer les éventuelles rénovations
- Mise à la vente ou à la location
- Assurer la gestion de l’état des lieux
- Récupérer les loyers et payer les taxes
Les SCPI sont des investissements à appréhender avec une vision long terme, ils possèdent un niveau de risque plus bas car les actifs sont diversifiés au sein d’un parc immobilier qui peut se composer d’appartements, de commerces, de bureaux, de locaux, etc.
Pourquoi investir dans les SCPI
Choisir les SCPI comme solution d’investissement en immobilier présente plusieurs avantages :
Attention tout de même, malgré tous les avantages que présentent les SCPI, ce n’est pas un investissement miracle ! Et comme tout investissement, il présente des risques de perte de capital en cas de perte de valeur du parc immobilier.
Quels types de SCPI choisir ?
Il existe plusieurs types de SCPI avec des objectifs d’investissements différents. Les principales différences que l’on trouve entre les différentes SCPI se situent dans le type des biens immobiliers choisis par la SCPI, la distribution des rendements ou encore la fiscalité.
J’investis pour ma part uniquement dans des SCPI de rendements qui sont les plus populaires.
SCPI de rendement
Ce sont les plus populaires car elles répondent aux objectifs des investisseurs de percevoir des revenus stables sur le long terme.
Elles se composent d’immobilier professionnel avec principalement des locaux commerciaux, des commerces, des bureaux qui accueillent des professionnels, ce qui assure une certaine fiabilité.
Comme son nom l’indique, ce type de SCPI est destiné aux investisseurs en quête de performances. Les revenus locatifs sont distribués généralement chaque trimestre sous forme de dividendes.
SCPI de plus-value
L’objectif de ce produit est différent, la valeur ajoutée se positionne sur la plus-value générée entre le moment d’achat, puis de revente des parts de SCPI achetées.
L’investisseur mise alors sur la croissance du marché de l’immobilier pour se dégager une plus-value conséquente lors de la revente des parts. Il ne percevra donc pas de dividendes durant la conservation de ses parts.
SCPI fiscale
L’indice est aussi dans le nom, l’investissement en SCPI fiscale permet de profiter d’avantages fiscaux sur les gains générés.
La vision d’investissement est tournée vers le long-terme (>10 ans) et la contrepartie sont les performances habituellement moins élevées.
Ici aussi, il existe des sous-catégories avec les SCPI Pinel, Malraux, etc.
Comment investir dans les SCPI
Il existe de multiples façons d’acheter des parts de SCPI. Je vous présente les plus courantes et les plus simples d’utilisation pour effectuer ses premiers investissements.
L’investissement en direct dans les SCPI
Acheter de parts de SCPI en direct consiste à acheter des parts directement auprès de sociétés de gestion, de courtiers ou de plateforme dédiées.
Une fois le ticket d’entrée payé, vous devenez propriétaire de cette part et vous commencerez à percevoir des revenus, généralement sur le prochain trimestre.
Notre coup de cœur :
- Rendements élevées jusqu’à 11%/an
- Projets immobiliers qualitatifs et performants
- Large offres d’investissements : Crowdfunding, SCPI, Locatif
Acheter des parts de SCPI avec l’assurance-vie et le PER
L’assurance-vie et le plan d’épargne retraite (PER) sont deux enveloppes fiscales qui permettent d’investir en bourse et que l’on connait traditionnellement pour leurs avantages fiscaux.
Elles permettent cependant toutes deux d’accéder à une gamme d’investissements variés que l’on appelle unités de compte et qui permettent d’acheter des parts ou des fractions de part de SCPI. Le ticket d’entrée peut donc être plus bas.
Le bonus avec cette solution, c’est de pouvoir profiter des avantages fiscaux de l’assurance-vie qui sera plus faible que pour les achats en direct.
- Très bons contrats d’assurance-vie et PER
- Frais parmi les plus bas du marché
- Grande gamme de SCPI pour investir dans l’immobilier
offerts
- Système d’optimisation fiscale très intéressant en couplant assurance vie et PER
- Gestion pilotée finement personnalisée selon votre profil de risque
- +10 produits d’investissements : SCPI, Crowdfunding immobilier, Œuvres artistiques, livret d’Épargne…
frais de gestion
3 moisOfferts
Avantages d’investir en SCPI en passant par l’assurance-vie ou le plan d’épargne retraite :
- Frais d’entrée allégé et sans délai
- Bénéficier d’un cadre fiscal avantageux
- Les dividendes gagnés ne sont pas imposés directement et peuvent être réinvestis dans l’achat de parts pour profiter des intérêts composés.
En contrepartie, il y a également des points moins positifs comme un choix limité dans le panel de SCPI. De plus, ce ne sont pas toutes les assurances-vie ou PER qui proposent des offres dans ce domaine. Mais il est possible d’ouvrir plusieurs assurances-vie en fonction de ses besoins.
Le fait de passer par une de ces enveloppes ne permet pas d’investir à crédit et donc de bénéficier des avantages qui en sont liés.
L’achat de parts de SCPI à crédit
Il est enfin possible d’acheter des parts de SCPI en souscrivant un emprunt. Cette méthode est un peu plus compliquée à mettre en place mais présente plusieurs avantages :
- Vous n’avez pas besoin de posséder l’argent que vous investissez et cela peut vous permettre de conserver vos épargnes.
- Vous pouvez bénéficier d’un effet de levier important permettant l’autofinancement de votre emprunt avec les rendements générés.
Pour bénéficier de cette solution d’investissement, vous devrez comme pour tout emprunt, répondre à plusieurs critères envers la banque :
- avoir une épargne suffisante pour rassurer la banque en cas d’insolvabilité
- avoir des revenus réguliers (vive le CDI 🙃)
- avoir un faible taux d’endettement
Si vous ne souhaitez pas passer par une banque pour effectuer vos achats de parts, vous pouvez tenter de faire monter un dossier d’emprunt par une société de gestion ou un courtier afin de voir si une collaboration avec une banque est possible.
Calculer la rentabilité d’une SCPI
Les rendements
le rendement moyen des SCPI a été de 4.26% en 2022. En général, les rendements oscille entre 4% et 8% pour un niveau de risque relativement modéré, ce qui fait des SCPI un bon investissement long terme.
Un autre critère à prendre en compte est la revalorisation des parts et des loyers qui peuvent, comme c’est souvent le cas, prendre de la valeur avec le temps.
Vous pouvez consulter les performances des SCPI au cours de la dernière année ici.
Les frais des SCPI
Déléguer l’intégralité de la gestion des parcs immobiliers dans lesquels on investit ne peut pas se faire gratuitement ! Les sociétés civiles de placement immobilier mettent donc en place certaines taxes.
- Les frais d’entrée varient entre 5 et 12% du montant que vous allouez et sont prélevés à la fin de votre investissement, c’est-à-dire au moment de la revente de vos parts (entrée = sortie 🤷)
- Les frais de gestion varient entre 8 et 10% et sont prélevés sur les dividendes distribués chaque trimestre ou chaque année
La fiscalité
Lorsque vous investissez dans les sociétés civiles de placement immobilier, vous touchez régulièrement des revenus qui peuvent être de plusieurs natures :
- Des revenus locatifs issus des loyers perçus lors de la location des biens
- Des revenus financiers provenant des fonds en attentes d’investissement
- Des revenus issus de la plus-value lors de la vente de votre part
Comme pour tout investissement, ces revenus générés par les SCPI seront imposés.
- Les revenus perçus grâce aux dividendes doivent être déclarés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
- Les plus-values lors de la revente des parts sont soumises au régime des plus-values immobilières (19%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Ces impositions bénéficient d’un abattement grandissant après la cinquième année de détention.
Plus d’infos : https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees
Les investissements en SCPI dans le cadre de l’assurance-vie ou du PER bénéficient de la fiscalité liée à ces enveloppes. Cela peut être plus avantageux.
En passant par l’assurance-vie, les dividendes ne sont plus imposés directement car réinvestis dans l’enveloppe, ils seront imposés uniquement au moment du retrait avec une tranche d’imposition plus avantageuse que pour les parts de SCPI détenues en direct.
Les SCPI en bref
Les SCPI sont un excellent moyen de se lancer dans l’investissement immobilier sans avoir à subir les contraintes habituelles de l’investissement locatif. Ce type de placement financier permet de diversifier son épargne avec une solution clé en main.
Les SCPI ne sont en revanche pas adaptées pour tous les profils d’investisseurs. En effet, afin de profiter d’avantages fiscaux intéressants, il est nécessaire d’avoir une vision long terme.
Je recommande donc les SCPI aux investisseurs à la recherche de diversification de leur épargne plus que grande performance. De plus, il faut viser long terme avec les SCPI : l’AMF recommande une durée de conservation entre 8 et 15 ans.
